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[기본] 노후 대규모 공동주택의 단지재생을 위한 제도적 지원방안 연구

책임자 : 염철호 과제기간 : 2014-01-01 ~ 2014-10-31

필요성

☐ 노후 공동주택 리모델링 활성화 필요성 고조
○ 노후 공동주택 재고의 지속적 증가와 주거안정 대책의 필요성 대두
- 1990년대를 기점으로 이전에 조성된 공동주택은 전면철거형 재건축 방식을 적용하였으나, 1기 신도시 등 1990년대 이후 조성된 공동주택은 고층고밀의 아파트 단지가 대부분으로 전면철거형 재건축 방식의 적용이 곤란한 실정임
- 2012년말 기준 15년 이상된 아파트가 전국 약 400만호에 이르는 등 향후 노후 공동주택의 재고가 점차 증가할 것으로 예상됨 (국토부 보도자료, 6/5)

 

○ 공동주택 리모델링 사업의 추진 난항과 활성화 대책에 대한 지속적 요구  
- 정부는 전면재건축의 문제점을 개선하고 사업성이 부족한 공동주택의 주거환경 개선을 도모하기 위하여 공동주택 리모델링을 도입하였으나, 현재 리모델링사업이 완료된 단지는 극소수에 불과한 실정

- 2001년 리모델링이 제도화 된 이후 리모델링 활성화를 위한 규제완화 조치가 수차례 이루어졌음에도 불구하고 여전히 전면재건축의 대안으로 리모델링이 다루어지면서 리모델링은 활성화되지 못하여 왔음
- 2010년 국토교통부의 수직증축과 세대수 증가 불허조치 이후 수도권을 중심으로 한  리모델링 추진단지의 반발과 장기간에 걸친 주택경기 침체 등으로 수직증축과 세대수증가 허용요구가 지속적으로 제기되었고 최근에는 정부가 수직증축을 리모델링을 허용하는 조치까지 내놓게 되었음

 


☐ 공동주택 리모델링 활성화 대책 추진
○ 수직증축 리모델링 허용방안 마련
- 2013년 6월 5일 정부는 구조안정성 확보를 전제로 최대 3개충까지 수직증축을 허용하고, 세대수 중가 범위도 15%까지 확대하는 ‘수직증축 리모델링 허용방안’을 발표
- 이와 함께 수직증축 리모델링에 따른 도시과밀·인구집중 등의 영향을 사전검토하고 지역차원의 리모델링 사업방향을 설정하기 위하여 지자체별로 ‘리모델링 기본계획’을 수립하도록 하고, 리모델링 지원센터 설치를 통해 리모델링 사업 추진을 지원할 예정

* 수직증축 리모델링 허용을 위한 주택법 개정안 제출(6/5, 심재철 의원)
   
○ 맞춤형 리모델링 활성화 방안 마련
- 또한, 정부는 다양한 리모델링 방식을 유형화하여 제시하고, 불편사항을 선택적으로 개선할 수 있도록 ‘맞춤형 리모델링’을 활성화할 예정
- 이와 관련하여 단지·동·세대 내에서 각각 시행할 수 있는 총 39가지의 리모델링 아이템에 대한 소개와 공사비 등의 정보를 담은 ‘맞춤형 리모델링 가이드라인’을 제작·발표

 


☐ 단지재생 관점에서 공동주택 리모델링에 대한 개념전환 필요 
○ 주호와 주동 중심의 개별 증개축 방식의 한계    
- 그동안 리모델링은 전면재건축의 대안으로 인식되면서 업계나 추진단지는 사업성 확보를 위한 수직·수평증축과 세대수 증가에만 초점을 맞추어 왔으나, 주택수요가 정체된 상황에서 주호와 주동만을 개선한 리모델링 단지가 어느 정도 시장에서 환영받을 지는 불투명한 상황  
- 신축 분양단지에 비해 장기간 거주하여 온 단지주민의 거주의 지속성 확보 보다는 사업성 제고에 치우친 리모델링 사업방식은 거주자의 폭 넓은 의견을 반영하는 데 한계

 

○ 지속가능한 마을만들기 관점에서 단지재생 개념으로의 전환 필요   
- 우리나라 보다 공동주택의 역사가 오래된 유럽이나 일본의 경우, 노후 주거지의 재생은 기존 거주환경과 거주자의 지속성 확보에 중점을 두면서 마을만들기의 개념을 도입한 ‘단지재생’과 ‘에어리어 매니지먼트’의 관점에서 정책과 사업을 추진 중임

- 전면재건축에 비해 사업성이 떨어지는 리모델링의 경우, 기존 거주자·소유자의 다양한 가치관이나 재정부담 능력 등을 세심히 파악하고 다양한 요구에 대응할 수 있는 세분화되고 장기적인 리모델링 추진이 필요
- 현재 주택보급률이 100%를 넘어서고 주택경기가 침체된 상황에서는 단순한 물리적인 개선방식 위주의 리모델링으로 새로운 거주자·소유자를 끌어들일 수 있는 단지의 가치향상은 기대하기 어려움

 


☐ 단지재생 추진을 위한 제도적 지원방안 마련 필요 
○ 단지재생 전략을 바탕으로 종합적·점진적인 단지재생 추진을 위한 여건마련 필요
- 정부가 추진 중인 수직증축 리모델링을 포함하여 맞춤형 리모델링의 활성화를 위해서는 중장기적인 주거 안정성 확보와 주거환경 개선 방안을 담은 단지재생 전략(마스터플랜)을 바탕으로 종합적이고 점진적인 적용방안을 강구할 수 있는 여건 마련 필요

 

○ 주민 주도의 단지재생 전략수립과 추진을 위한 제도적 지원방안 필요 
- 기존의 전면재건축이나 증축 리모델링 방식은 초기부터 찬성과 반대의 이분법적 대립구조를 만들 수밖에 없는 사업추진 방식을 채용하여 왔음
- 거주자의 각각의 생활상과 가치관을 반영하면서 원활한 합의형성을 도출하기 위해서는 주민 주도로 단지재생 전략을 수립하고 단지재생을 체계적·점진적으로 추진할 있도록 의사결정과 합의형성에 대한 다양하고 세심한 제도적 지원책 마련이 필요 

연구목적

본 연구에서는 노후 대규모 공동주택의 중장기적이고 점진적인 주거 안정성 확보와 주거환경 개선을 목표로 단지재생의 추진과 활성화를 위한 제도적 지원방안을 모색하고자 함


1. 기존 리모델링 방식의 대안으로서 단지재생 방식의 개념 정립과 실천방안 제시
2. 맞춤형 리모델링 활성화, 수직증축 허용방안 등 최근 도입된 리모델링 활성화 방안의 대안적 개선방안 제시
3. 주민 주도의 단지재생 전략 수립 및 추진을 위한 제도적 지원방안 마련

연구내용

☐ 공동주택 리모델링 관련 제도 및 사업 추진실태 고찰  
○ 2000년대 이후 추진된 리모델링 관련 제도 및 정책 변화 동향 분석
- 최근의 수직증축 허용, 맞춤형 리모델링 추진에 이르기까지 리모델링 활성화를 위한 규제완화 사항 등 변화 동향 분석
- 현행 제도 및 주택법 개정을 통해 추후 도입될 제도개선에 대한 의견 및 요구사항 파악


○ 리모델링 추진현황 분석을 통한 문제점 및 한계 정리
- 현재 리모델링이 완료되었거나 추진 중인 단지의 실태 및 추진현황 분석
- 리모델링 추진 상의 문제점 및 도출된 한계 등 분석

 


☐ 해외의 단지재생 관련 제도, 정책, 사례 분석
○ 독일의 노후 주거지 단지재생과 관련한 제도, 정책, 사례 분석 
- 단지 전체의 재생 마스터플랜 수립을 바탕으로 지속적이고 점진적인 단지재생을 추진한 라이네페르데, 베를린 등 독일의 대표적인 단지재생 사례와 관련 정책 분석

 

○ 일본의 노후 주거지 단지재생과 관련한 제도, 정책, 사례 분석
- 일본 중앙정부(국토교통성)의 단지재생 활성화 관련 정책 및 제도 분석
- 메이마이 단지 등 일본의 선도적인 단지재생 사례와 관련 정책 분석 
- UR(도시재생기구)이 추진 중인 단지재생 시범단지 사례와 관련 사업 분석

 


☐ 단지재생 전략 개념 및 전략모델 설정 
○ 기존 리모델링과 차별화된 개념으로서의 단지재생 개념 설정 
- 기존의 리모델링의 한계를 극복하고 종합적이고 점진적인 공동주택 주거환경의 개선을 위한 단지재생의 차별성, 주요 원칙 등 개념 설정

 

○ 1기 신도시 등 기존 고밀공동주택단지 현황 진단 
- 1기 신도시 등 기존 고밀공동주택 단지를 대상으로 용적률, 건폐율, 층수, 주호수, 공간이용 실태, 노후도 등을 분석
- 기존 전면 재건축 및 리모델링 방식의 적용에 있어서의 한계 및 문제점 도출


○ 단지재생 추진방안 및 전략모델 설정
- 단지재생 추진을 위한 프로세스 검토
- 주동과 단지 단위의 재생 프로세스 수법 정리
- 선행연구, 맞춤형 리모델링 가이드라인, 해와 단지재생 사례를 바탕으로 단지재생 전략 수립방향 설정
- 단지재생 전략 모델 설정

 


☐ 단지재생 마스터플랜 시범적용을 통한 제도 개선방안 검토
○ 시범적용 대상 단지 선정
- 1기 신도시에 조성된 주택단지 중 리모델링 추진에 대한 전체적인 합의는 이루어졌으나 시공사 선정이나 계획수립 등 구체적인 단계 이행 전인 단지로 선정 
- 추진위, 조합 등을 통한 사전조율 및 단지재생 검토 특별위원회 구성 등 추진

 

○ 단지재생 마스터플랜 수립  
- 리모델링 전문가, 설계사무소, 주민참여 등 마을만들기 조직 등과 협동으로 주민참여 워크숍 등을 통한 단지재생 마스터플랜 수립
- 단지의 물리적 현황 및 주민·소유자 현황 등 분석,  맞춤형 리모델링 가이드라인에 제시된 수법의 적용 가능성 검토 등 병행
- 성과물로서 단지재생 마스터플랜과 중장기 단지재생 추진계획 도출

 

○ 시범적용 결과 분석을 통한 단지재생 관련 제도개선 방안 검토   
- 시범적용 결과 분석을 바탕으로 단지재생 추진을 위한 관련 제도의 문제점 도출
- 단지재생의 추진 및 활성화를 위한 제도개선 방안 검토

 


☐ 단지재생 추진을 위한 제도적 지원방안 검토
○ 주민 주도의 단지재생 추진 활성화를 위한 제도적 지원방안 검토  
- 기존 리모델링 추진절차의 개선방안 검토
- 리모델링 기본계획의 하위계획으로서 단지재생 마스터플랜 수립방안 마련
- 리모델링 지원센터의 세부역할 제시

 

○ 단지재생 전략 수립 및 추진 매뉴얼 마련
- 단지재생 전략 수립 및 추진 매뉴얼(안) 제시
- 맞춤형 리모델링 가이드라인과 연계한 활용방안 제시