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[기본] 단독주택지의 계획적 관리 및 조성을 위한 제도 구축

책임자 : 서수정 과제기간 : 2014-01-01 ~ 2014-12-31

필요성

○ (아파트 공급시장 경색과 주거문화) 2008년 국제 금융위기 이후, 아파트 공급위주의 주택정책 제동과 함께 아파트 중심의 주거문화에 대한 비판 확산
- 아파트 중심의 주거문화는 생활의 획일화와 소득계층에 따른 주거계층 형성의 원인이라는 전문가들의 비판에도 불구하고 생활의 편리성, 용이한 환금성, 높은 자산가치 상승이라는 시장기제에 따라 아파트 공급중심의 주택정책 지속
※ 2010년 인구주택총조사 결과, 전국 주택유형의 58.4%가 아파트이고, 수도권과 광역시는 아파트 비중이 70%를 상회
- 2008년 이후 아파트의 자산가치 하락으로 부동산투자실패에 따른 하우스푸어, 렌트푸어 가구가 증가하면서 아파트 공급시장 경색
※ 2013년 3월 기준, 수도권 아파트 14만가구 이상이 주택가격 10%이상 하락하였고, 2013년 9월 25일 현재, 전세가는 57주 연속 상승(건설경제신문_20130925)
- ‘소유’와 ‘교환가치’에서 ‘거주’의 가치가 부각된 주거문화 형성에 대한 관심 증대

 

○ (주거다양성에 대한 요구 증대와 단독주택 진입 장벽) 땅콩주택, 단지형 한옥, 단독형 연립주택, 코하우징 등 아파트 이외 주거수요에 대한 주택상품 등장하였으나 택지구입에서 주택건설까지 과정의 어려움, 건설비용 부담 등으로 중저소득층의 단독주택 진입 장벽
- 최근 수도권 신도시에 공급되는 블록형 단독주택은 3.3㎡당 1600~2000만원에 책정되고 있으며, 주로 중대형 평형으로 공급
※ 동탄신도시 대우 프로지오 하임 등 블록형 단독주택지 주택규모는 140㎡~300㎡규모로 최대 공급가격은 3.3㎡당 2330만원으로 조사됨(배순석외, 2010)
- 고급형 단독주택시장에 대응하여 중산층을 겨냥한 땅콩주택 단지형 한옥 주택공급이 시도되고 있으나 다양한 수요에 대응할 수 있는 주택규모와 유형의 한계 등으로 일반화의 한계  

○ (택지공급 중심의 단독주택지 조성으로 다양한 주거모델 개발 미흡) 단독주택지는 신도시를 비롯하여 택지개발계획시 용지배분 차원에서 공급, 다양한 주거수요에 대응하는 단독주택 주거모델 개발이나 주거환경개선에 대한 정책적 노력 부재
- 전체 택지개발지구의 20% 내외로 조성되는 단독주택지는 필지공급위주로 계획이 수립되어 다양한 주거유형을 반영한 공간배치 미흡, 생활서비스 시설과 연계부족
- 아파트단지에 비해 주택유형개발, 평면개발, 다양한 배치구조에 대한 실험 및 연구 부족 등으로 사회경제적 변화에 대응하는 다양한 주택수요 대응에 한계

 

○ (지구단위계획에 의존하는 주거지관리의 한계) 건축선, 벽면선 지정 등 평면적인 지구단위계획에 의존하는 주택건설관리로 주변필지와 조화롭지 못한 건축행위로 주변경관과 조화롭지 못하며 단독주택지 경관형성 저해
- 땅콩주택, 유럽형 단독주택, 한옥 등 건축주 취향에 따라 주택건설 됨에 따라 조화로운 단독주택지 경관을 형성하는데 한계
- 필지매각 이후 일반 단독주택지에 점포병용주택, 원룸 도시형 생활주택 등으로 건설되는 등 주변환경에 영향을 미치는 주거용도로 변경, 이에 대한 관리 미흡

○ (계획적 관리를 통한 단독주택지 조성 기법 및 수요대응형 주거모델 제시 필요) 장기 경기침체와 택지개발지구내 아파트 공급수급 조절 대책 등에 따라 단독주택필지 또한 장기적으로 나대지로 방치될 확률이 높으므로 계획적 관리를 통한 단독주택지 조성 기법, 공급방식 제안 및 탈 아파트 수요 대응형 주거모델 제시 필요

연구목적

○ 행정중심복합도시, 혁신도시, 2기 신도시 등에 공급되는 단독주택 필지 수요를 반영한 다양한 주거모델 제시

○ 부동산 경기 침체로 장기적 나대지로 방치될 가능성이 있는 단독주택지에 대해 지역의 물리적 여건과 주택시장의 상황, 중장기 수요 예측을 종합적으로 고려한 다양한 소득계층의 거주자들이 경제적으로 부담 가능한 단독주택 공급방식 제시

○ 필지단위 개발에 의한 공용공간 부족, 부대시설 설치 미흡 등 주거환경 질적 저하나 가로경관 저해 등 문제점을 최소할 수 있는 집단관리수단과 필지 및 가구 구조 개선을 통한 택지조성 기법 제시

연구내용

□ 주거다양성 측면에서 주택정책 동향 및 단독주택지 조성 과제
○ 정부 및 지방자치단체 단독주택지 조성 관련 정책 및 제도 분석
- 정부 주택정책기본계획과 지자체별 주택정책에 반영된 단독주택 조성 관련 정책과 주거문화형성을 위한 다양한 주택유형 개발전략 및 추진과제 파악
- 택지개발지구 내 일반주택지에 점포병용주택 양성화, 계획적 관리를 위한 지구단위계획제도 도입 및 블록형 단독주택 조성방침 등 단독주택지 관련 관련제도 변화
※ 서울시는 부동산경기 침체의 영향으로 대규모 단지형 재개발사업에 대한 지구해제 요청 증가, 대규모 아파트단지 공급물량 축소에 따른 도시형 생활주택, 단지형 다세대 건설 등 단독주택시장에 대한 정책적 관심 증가, 결합개발방식을 통해 구릉지에 양호한 단독주택지 조성을 시도, 양호한 단독주택지 보존을 위한 휴먼타운 사업 등을 추진
※ 택지개발지구 단독주택지내에 점포병용주택이 주거환경 악화와 경관형성 저해 요인으로 인식됨에 따라 2기 신도시건설 이후, 전용단독주택 용지를 별도로 계획

 

○ 탈 아파트 주거수요에 대응하는 주택시장 동향 파악
- 도심형 타운하우스, 블록형 단독주택지 조성 등 수도권 택지개발 지구 내 단독주택건설 동향
- 땅콩주택으로 시작한 땅콩 밭, 한옥주거단지 조성 등 신규 주택유형 등장 및 실태
- 교외지역에 조성되는 20호 내외의 민간 전원주택단지조성, 농촌기반공사가 공급하는 문화마을 조성 사업 등 소규모 택지공급 동향
※ 농림수산식품부에 따르면 지난 2001년 880가구였던 귀농가구가 2009년에는 4,080가구로 증가, 2010년에는 4076가구 9,732명이 귀농하고 있어 전원주택수요 증가할 것으로 예상(박신영외, 2011) 

○ 주택정책 및 시장동향 분석에 따른 주거다양성 실현을 위한 단독주택지 조성 선결과제
- 아파트 중심의 주거문화 형성요인과 주거환경 측면에서 단독주택지조성의 한계도출
- 생산과정의 경제성과 효율성, 생활서비스 및 주거성능측면 등에서 단독주택지 조성을 위한 선결과제 도출

 

 

□ 국내 택지개발지구의 단독주택지 조성현황 및 미개발지 실태
○ 신도시 및 농어촌지역의 단독주택지 조성 현황 및 실태
- 2기 신도시, 혁신도시, 행복도시 등 신규 택지개발지구 내 단독주택지 조성현황 및 공급현황, 단독주택지 공간구조 및 주택건설 현황 파악
- 전원주택단지, 농림식품부의 문화마을만들기 조성사업 등 소규모 단독주택지 조성현황

 

○ 단독주택 조성을 위한 관련제도 및 법제 운영 현황
- 건축법상 주택유형 분류체계에 따른 단독주택건설 관련 제도, 택지개발업무처리 지침, 지구단위계획수립지침 등 단독주택관련 조성 및 관리규정 검토
- 경관협정, 건축협정 등 단독주택지 자치관리에 의한 경관형성 관련 제도 검토

 

○ 국내 단독주택지 조성 한계 및 문제점 도출

 

 

□ 신규 택지개발지구 내 단독주택 유형별 주거수요 파악
○ 단독주택 유형별 주거수요 파악 및 수요자의 사회․경제적 계층 특성 조사
- 2기 신도시, 보금자리 주택지구 등 택지개발지구내 단독필지 구매자들에 대한 사회경제적 계층 특성 파악
- 단독주택지 잠재 수요자를 대상으로 주택유형별 주거수요 조사 

 

○ 단독주택 주거수요에 대한 시장 잠재력 판단
- 귀촌가구, 새로운 거주수요에 대응하는 단독주택 수요(근교 단독주택에 거주하면서 도심주택을 제2의 주택으로 주중에만 사용하는 가구수요), 탈 아파트 수요자 등 다양한 거주수요에 대한 잠재력 파악
- 단독주택 수요증가에 따른 주택시장 및 건설시장의 경제활동 잠재력 판단

 

□ 해외 단독주택지 조성을 위한 제도 및 사례
○ 일본의 단독주택지 조성을 위한 제도 및 공급 사례
- 일본의 그룹분양방식, 주문주택방식에 등 공급 및 집단토지관리 방식 분석
- 지구계획, 건축협정 및 녹화협정, 경관협정 등에 의한 단독주택지 경관관리 방식분석
- 집단건설방식에 의한 단독주택 건축유형 및 공공공간 조성사례
- 장기우량주택보급에 따른 건설비 지원제도, 주택공급시스템 검토
- 아사다힐즈, 하찌오찌 미나미노시티, 코먼시티 호시다 등 집단적 단독주택지 조성사례

 

○ 미국의 형태기반을 통한 집단적 관리체계에 의한 단독주택지 조성사례
- 다양한 금융기법 및 조세제도 적용에 의한 주택공급 및 집단 단독주택지 조성방식
- 형태기반(form-based codes)에 의한 가로경관관리, 공공시설 배치, 개별 건축행위 관리 등 장소만들기를 위한 관리규제 방식 검토
- 집단건설방식에 의한 단독주택 건축유형 및 공공공간 조성사례
- Kentlands를 비롯한 뉴어바니즘의 단독주택조성 사례 및 형태기반 디자인 코드

○ 북유럽의 단독주택지 조성을 위한 제도 및 공급사례
- 스웨덴, 덴마크, 핀란드 등 토지공개념방식에 의한 단독주택 공급 및 집단건설 방식
- 3차원 공간계획 및 마스터 플랜 수립에 의한 단독주택지 계획적 관리
- 말뫼, 비키, 이비야스코 등 택지개발지구내 단독주택 조성사례 및 디자인 관리수단

 

□ 단독주택지 계획적 관리 및 공급체계 개선을 위한 시뮬레이션 : 세종시를 대상으로
○ 세종시 단독주택지 공간구조, 필지규모 및 배치방식 등 물리적 환경특성 분석 및 지구단위계획 수립 내용 분석
- 필지 및 가구구조, 가로와 주택과의 관계, 단독주택지 용도, 개별 건축형태 규정 등 건축행위에 영향을 미치는 기준 분석

 

○ 단독주택지 공간구조 및 필지 규모에 따른 건설 가능한 주거건축 유형 검토
- 현행 관련법 및 지구단위계획수립내용, 필지구획 방식 및 필지규모, 필지 세장비, 가로와 필지와 관계, 공공공간 접도 등에 따른 건설 가능한 주거유형 검토
- 주거다양성을 위한 타운하우스, 듀플렉스, 지분공유형 다가구 주택 등 주거모델 개발 및 적용가능성 검토

○ 형태기반의 지구단위계획 개선 방안 및 주택공급체계 개선방안 검토
- 경관형성을 위한 단독주택지 계획적 관리를 위한 형태기반의 지구단위계획 제도 도입방안에 대한 시뮬레이션

 

□ 단독주택지 공급체계 개선 및 계획적 관리를 위한 제도개선안
○ 단독주택지 조성의 기본목표 및 방향설정 제시

 

○ 단독주택지 조성을 위한 계획적 관리방안 및 제도개선 방안
- 주거다양성을 고려한 택지개발업무처리지침의 단독주택지 조성계획지침 개선방안
- 단독주택지 용도지역 배분 및 택지조성 방식 등 단독주택 필지 계획방안
- 형태기반의 3차원적 지구단위계획 도입을 위한 제도 개선방안
- 점진적 주택건설 유도를 위한 사전검토제도, 전문가 컨설팅 및 코디네이터 지원방안
- 구분등기 방식(설계 일괄 허가 후 주택 건축행위에 따른 점진적 건설과 준공 등), 융자 및 세제 지원방안

○ 단독주택지 택지조성 및 공급체계 개선 방안
- 1인 건축협정 및 경관형성제도 도입에 의한 ‘협정체결서+토지매각’ 방식 제도화 방안
- 토지분할매수, 토지합병후 분할 건설 등(2필지 합병 후 3필지 분할)